Les principes de la défiscalisation immobilière

Les principes de la défiscalisation immobilière

Les principes de la défiscalisation immobilière

Il existe deux grands principes de défiscalisation immobilière que nous expliquons dans les paragraphes suivants selon que la défiscalisation s’applique sur le revenu imposable ou directement sur l’impôt payé :

A noter que dans le système fiscal français, l’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPP) est progressif : le revenu du foyer fiscal est découpé en plusieurs « tranches » dont le taux d’imposition évolue de 0 % à 45 % (en 2013) avec le montant du revenu. Les tranches de revenu imposables sont modifiée par le nombre de parts en fonction de la situation familiale du contribuable. On appelle usuellement Taux Marginal d’Imposition (TMI) le taux le plus élevé auquel la dernière tranche de revenu est imposée. Il est recommandé de réaliser une simulation d’impôt pour connaître avec précision le montant de l’impôt que l’on devra payer sur ses revenus de l’année précédente.

La défiscalisation par déduction sur le revenu imposable :

Le principe de la défiscalisation par déduction sur le revenu imposable consiste en la création d’une charge déductible du montant global des revenus imposables. Cette charge vient diminuer la base imposable du revenu net fiscal et permet donc de réduire le montant de l’impôt. Cette réduction varie en fonction du Taux Marginal d’Imposition du foyer fiscal. Dans ce cas de figure, la défiscalisation est d’autant plus importante que le TMI est élevé.

Ce principe de déduction fiscale se retrouve dans l’application des dispositifs de défiscalisation tel que le dispositif sur les Monuments Historique. Pour ce dispositif de défiscalisation par déduction, les dépenses de réhabilitation sont déductibles à 100 % du montant des revenus de l’acquéreur et peuvent être étalées sur plusieurs années.

La défiscalisation par réduction de l’impôt payé :

Le principe de la défiscalisation par réduction de l’impôt payé consiste, quant à lui, en un abattement direct du montant de l’impôt dû. La défiscalisation est donc complètement déconnectée du Taux Marginal d’Imposition du foyer fiscal. Ce cas est le plus représenté dans les dispositifs de défiscalisation immobilière, il concerne par exemple la loi Duflot, la loi Girardin, ou encore la loi Bouvard.

Le taux de défiscalisation par réduction directe de l’impôt payé varie selon les dispositifs, il représente une part variable du montant de l’investissement effectué. Pour le dispositif de défiscalisation en loi Duflot, ce taux de réduction d’impôt est fixé à 18 % du prix d’acquisition du logement en France métropolitaine et à 29 % du prix du logement dans les Départements d’Outre-mer. De plus, la défiscalisation par réduction de l’impôt est soumise au plafonnement global des niches fiscales fixé à 10.000 € par an.

Ces deux principes de défiscalisation immobilière [1] ont comme résultat commun la diminution du montant de l’impôt annuel, mais ne se destinent pas au même profil fiscal : il peut paraître plus judicieux d’utiliser la défiscalisation par déduction lorsque l’on est fortement imposé, alors que la défiscalisation par réduction semble s’adresser à un nombre plus important de contribuables. Mais dans les faits, chaque dispositif de défiscalisation est différent et répond à une logique singulière de gestion de patrimoine.

 

[1] Vous pouvez réaliser une étude en défiscalisation immobilière sur le site www.defiscalisation-impot.com

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